Immobilien-Bewertung

Eine Immobilienbewertung ist die solide Grundlage für weitreichende Entscheidungen über Immobilien und Grundstücke. Bei der Bewertung wird nicht nur der Zustand der Immobilie berücksichtigt, sondern beispielweise auch die Verhältnisse am örtlichen Markt und die Lage der Immobilie. Die wichtigsten Fragen: Was ist die Immobilie tatsächlich wert?
Ist der von Ihnen angedachte Kaufpreis angemessen?
Passen Lage und Umfeld? Kann man die Immobilie schnell und gut verkaufen?

Ablauf einer Immobilienbegehung mit einem Baugutachter

Welche Werte muss der Gutachter für ein Hausgutachten und Wertgutachten ermitteln?

Welche Unterlagen benötigt der Immobiliengutachter für die Wertermittlung der Immobilie? Die Berechnung einer Immobilie hängt von der Nutzung ab. Bei Einfamilienhäusern wird in der Regel der Sachwert ermittelt. Bei Wohnungen der Ertragswert. Für Haus und Wohnung sind Vergleichswerte zu ermitteln.Den Baugutachter interessiert das Baujahr vom Haus. Aufgrund des Baujahrs erkennt er in vielen Fällen die für die Bauzeit typische Baukonstruktion und Bauweise. Jede Bauweise hat seine Baufehler und Schwachpunkte die der Bausachverständige kennt und vor Ort dokumentiert. Er wird je nach Zustand der Immobilien für ein Einfamilienhaus ein bis zwei Stunden das Haus intensiv mit Ihnen begutachten. Sie können während der Begehung all Ihre Fragen stellen. In seinem detaillierten Verkehrswertgutachten wird er die festgestellten Mängel auflisten und den vorhandenen Instandsetzungsbedarf detailliert bewerten. Kaufinteressenten planen in Gedanken oftmals das Haus um. Auch hier kann der Sachverständige beratend zur Seite stehen und meist vor Ort klären was machbar ist und was nicht. Er wird bei einem geplanten Wintergarten auf die notwendige Baugenehmigung hinweisen, ebenso Tipps für die Dachaufstockung und sonstigen Renovierungsarbeiten geben können. Im Dach wird er einen Blick auf die Dachziegel werfen und wenn sichtbar, die Dachkonstruktion untersuchen. In den Zimmern fällt ihm auf, ob die Heizkörper in Ordnung sind und ob es an der Elektroausstattung etwas zu bemängeln gibt. Dem Gutachter fallen verkalkte und nicht isolierte (gedämmte) Rohrleitungen auf. Im Keller wir er prüfen wie trocken die Wände sind. Hier sieht er die verbauten Rohrleitungen und Installationen und kann bei der Heizung einen Haken machen oder die erforderlichen Sanierungen bewerten.Sind die Wände nicht trocken, dann wird der Gutachter je nach Alter des Gebäudes sich eine Meinung bilden, ob eine Abdichtung des Kellers erfolgreich sein wird. Nun werden die Fassade mit Fenster und Türen begutachtet, sowie die Außenanlagen. Hohe Bäume in Grenznähe können nach dem Kauf hohe Entsorgungskosten verursachen, in einigen Gegenden sind Bäume registriert und dürfen nicht gefällt werden, bzw. es muss Ersatz geschaffen werden.

Der Bauschachverständige hat nun einen umfassenden Eindruck von der Immobilie und wird die vorhandenen Unterlagen einsehen. Für die Wertermittlung der Immobilie benötigt er unbedingt den Grundbuchauszug. Hier entnimmt er für das Wertgutachten wichtige Daten zum Grundstück und über eventuell eingetragene Wege- oder Einsitz rechte für Personen. Anhand der Grundriss pläne und des Lageplanes stellt der Gutachter fest, ob die Immobilie entsprechend vorliegender Pläne gebaut wurde. Der Verkäufer zeigt ihm einen Auszug aus dem Bebauungsplan und die vorhandene Baugenehmigung.

Die Bebaubarkeit ist für die Wertermittlung wichtig. Sind noch Reserven vorhanden, kann ein Erwerber theoretisch einen umbauplanen oder anbauen.  Vom Bauamt bringt der Immobilienverkäufer neben den Informationen aus dem Bebauungsplan den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis mit und erkundigt sich beim Gutachterausschuss über den Bodenrichtwert, den Liegenschaftszinssatz und die Mietpreise für das Grundstück in der vorhandenen Lage. Auf Wunsch erledigt dies unser Baugutachter.

Ein älteres Gebäude wurde mehrfach renoviert. Für die Wertermittlung der Immobilie interessieren den Immobiliengutachter die erfolgten Renovierungen der letzten 10-15 Jahre. Im Verkehrswertgutachten muss die Wohnfläche ermittelt sein. Es liegt entweder eine Wohnflächenberechnung vor oder der Sachverständige misst mit einem Lasergerät während der Begutachtung die Wohnflächen ein. Der Immobilien Verkäufer legt den Energieausweis vor. Aus diesem Ausweis entnimmt unser Sachverständige wichtige Informationen für die Wertermittlung.

Der Gutachter muss auch das Umfeld der Immobilie betrachten und hieraus die Lage des Hauses bewerten. Die Wertermittlung wird exakt nach den neuesten Wertermittlungsrichtlinien erstellt. Der Bausachverständige wird in zwei bis drei Tagen, je nach Aufwand, das fertige Wertgutachten als PDF-Dokument per Mail senden.

Vom unserem Immobiliengutachter benötigten Unterlagen für Wertgutachten

Es folgt eine Auflistung wichtiger Unterlagen, die für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens wichtig sind. Keine Sorge – die nachstehenden Unterlagen sind fast nie vollständig vorhanden! Der Immobiliengutachter hat allerdings schon mal einen positiven Eindruck von der Immobilie wenn die Unterlagen fast vollständig vorliegen.

Ganz wichtige Unterlagen:

Energieausweis, Grundbuchauszug. Wer ist Eigentümer? Verkaufsgrund? Kopien Deckblätter der Baugenehmigung, Deckblätter Genehmigung Anbau / Umbau, Kopien Deckblätter Genehmigung Wintergarten Kopien Deckblätter Genehmigung Garage(n) und Carport(s) Wie hoch ist der Energieverbrauch? Energieabrechnungen der letzten 3 Jahre. War die Immobilie in dieser Zeit immer bewohnt? Anzahl der Bewohner?

Sind die Erschließungskosten und die Vermessungskosten für das Grundstück bezahlt? Ist der aktuelle Bautenstand im Katasterplan erfasst? (Amtlich eingemessen?) Auszug Baulastenverzeichnis, liegen Altlasten auf dem Grundstück?

Wie hoch ist der Kaufpreis? Wie hoch sind die Rücklagen bei einem Mehrfamilienwohnhaus? Zusammenstellung von Renovierungen, Sanierungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre, wenn möglich mit Rechnungsnachweis. Monatliche Nebenkosten der Immobilie in den letzten 2 Jahren.

Weitere für die Bewertung notwendige Unterlagen der Immobilie:

Exposé, Baujahr der Immobilie, Ausrichtung (Himmelsrichtung) des Gebäudes. Lageplan und Flurstück-Nummer, Wohnflächenberechnung der einzelnen Wohnräume, Berechnung umbauter Raum, Grundstücksfläche, Grundrisse, Hausquerschnitte und Ansichten die Baubeschreibung und der Bodenrichtwert. Auszug Bebauungsplan (beides beim Bauamt erhältlich), Schornsteinfegerprotokolle der letzten 3 Jahre, gibt es für ältere Kamine und Kachelöfen eine Betriebserlaubnis vom Schornsteinfeger? Heizung: Wartungsprotokolle der letzten 3 Jahre. Gebäudeversicherungen. Prüfprotokolle für die Öltankanlage. Bei einer vermieteten Immobilie die jährlichen Mieteinnahmen pro Wohnung.

Bei Neubauten: Das Abnahmeprotokoll und das Lüftungskonzept nach DIN 1946-6. Bei Eigentumswohnungen: Deckblatt Baugenehmigung(en), Miteigentumsanteil am Grundstück, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, Hausordnung, Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan, die Mieteinnahmen, Höhe monatliches Hausgeld (Betriebskosten). Energieverbrauch der letzten 3 Jahre. Nach Kernsanierungen: Lüftungskonzept nach DIN 1946-6. Welche Instandsetzungsmaßnahmen sind beim Mehrfamilienhaus in den nächsten Jahren laut Instandsetzungsplan geplant? Hat der Verkäufer alle Sonderumlagen der Gemeinschaft bezahlt? Bei großen Wohnanlagen: Jährlicher Nachweis laut Trinkwasserverordnung: Untersuchung Trinkwasser auf Bakterien – Legionellen.

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